■ 阿姆斯特丹運河區的豪宅。
根據荷蘭中央統計局和國土廳今年5月份樓價的最新數字,荷蘭的平均樓價已經超過了2008年8月金融經濟危機前的最高水平。5月份的樓價一下子比去年同期上升了接近9%,將全國樓價平均水平提高,超出了2008年8月的荷蘭樓價歷史最高水平。今年5月份的樓價,是目前為止荷蘭歷史上的最高。
在此之前,只有阿姆斯特丹、烏特勒支等少數大城市的樓價超越了當年的標準。
荷蘭樓價自2006年9月開始持續下跌,低谷是在2013年的6月份。自此之後,經濟複蘇,樓價逐步上升,這個趨勢一直保持。今年4月份,樓價同期比也是以近9%的幅度上升,比2013年6月已經高出了大約28%,平均樓價為28.4萬歐元,但是,仍未能打破最高記錄。到5月份,終於又創下一個歷史的高峰。
以省份來看,北荷蘭省的樓價升幅最高,第一季度為11.2%,其中,阿姆斯特丹樓價升幅為11.9%。不過,自2016年第一季度以來,大城市如阿姆斯特丹和烏特勒支等地樓價的升幅速度已經降了下來,因為可供出售的物業已經減少。
阿姆斯特丹價值百萬歐元以上的豪宅最多,4月份大約有8000多座,目前有大約1000座求沽,處於運河區Keizersgracht的有405座。

荷蘭樓價繼續走高,但能走多久多遠?
幾個月來,荷蘭樓市一直攀升,房屋售價從未如此之高。問題是這種發展會持續多久,誰能買得起住房?
在過去的一年中,房屋平均銷售價格大幅上漲,從26萬歐元漲到28.4萬歐元。人們無法確切地預測未來,但經濟學家認為,未來兩年房價將會繼續上漲。
荷蘭國際銀行ING經濟部預計今年房價增長約8.5%,明年增長4.5%左右;荷蘭合作銀行(Rabobank)預計今年增長約8%,明年7%。
荷蘭房價上漲有這幾個因素,首先住房短缺。荷蘭合作銀行住宅市場經濟學家Christian Lennartz表示:“目前短缺超過10萬間房屋,預計未來幾年這種情況會進一步加劇。”
政府每年要建75000套房屋以彌補短缺,到2021年,問題得到緩解,但仍然存在。Lennartz說:“如果每年只是建造55000套房屋,短缺將增加到約15萬到20萬套。”
財政預算研究所Nibud對媒體NOS說,經計算得出,現在的荷蘭平均房價是28.4萬歐元。
對於要獲得28.4萬歐元的抵押貸款,意味著購房者每年需要總收入59000歐元。如果購房者想和伴侶一起買房子,那兩個人的收入需要多一點,一位必須賺至少35000歐元,另一位的工資需是27000歐元。
如果購房者為單身,工資水平只是平均水平,那麽僅可以得到約15萬歐元的抵押貸款,遠低於房屋平均售價。
住房短缺的最重要原因是經濟危機,建築業停止開工建房。
“建築業多年來一直處於停滯狀態。”ING住房市場經濟學家Mirjam Bani說, “荷蘭在危機之前也有住房庫存,但是那時住戶數量太少。”

收入與樓價
影響房價的另一個因素是工資水平,目前工資漲幅不及房價的增幅。
然而,上周荷蘭銀行預測未來幾年工資將大幅上漲。今年為1.9%;2019年為3.5%;2020年為4%。 “因此,預計未來幾年房價和收入之間的差異仍會增加,但與之前相比,差距會減小。”Lennartz說。
預期的工資增長可能會影響住房市場。根據Lennartz的說法,當人們的工資上漲,那就可以獲得更多的銀行貸款,隨之推動房價的上漲。
但這種情況是否會發生尚不確定。“人們也有可能將其額外收入用於其他上漲的生活成本上。”Lennartz說。
抵押貸款低利率的因素
抵押貸款利息的高低也起主要作用,多年來這個數字一直在2%左右。抵押貸款利率目前非常低。 “這使得買房比租房更具吸引力。” Mirjam Bani說, “所以房屋銷售供不應求。”
歐洲央行行長馬里奧德拉吉(Mario Draghi)上周宣布,他們將減少大規模的收購計劃。但預計利率暫時保持不變。 “房價不會突然上漲得過快,而且還可以通過提高工資來彌補。”Bani說。因此,抵押貸款目前仍然非常有利。
因此,據專家介紹,看起來房價在未來幾年還會繼續上漲。 “特別是在需求最大的大中城市。”Lennartz說。
