针对香港土地供应不足以应付建屋需求,令轮候公屋年期愈来愈长的问题,香港特区行政长官林郑月娥于新年度施政报告提出填海1,700公顷的“明日大屿”长远发展规划,同时提出增建过渡性房屋及透过改装工厦设临时单位的短中期措施,以解燃眉之急。然而,一份涵盖短中长期房屋规划的施政报告,却有部分市民及个别媒体只集中放大及批评填海工程,更有报章形容是“倒钱落海”,更加深市民对相关计划的误解。香港文汇报找出“倒钱落海”、“1万亿元填海”、“耗尽储备”及“并非为了下一代着想”等至少七大误解之处,逐点释疑,期望让各界看清事实,勿以偏概全,以至被误导。
1、赚凸千亿 绝非倒钱落海
误解:“明日大屿”倒钱落海,掏尽库房储备,“为背后财团做政治任务”。
正解:1,700 公顷× 0.5(建屋用地比例)× 0.3(私楼用地比例)×100,000方呎/公顷× 6(地积比率)× $4,000元/方呎(卖地价) = $6,120亿元(卖地收入)
立法会建筑、测量、都市规划及园境界议员谢伟铨昨日表示,人工岛面积约1,700公顷,扣除交通基建配套及社区设施等用地,约50%用以建屋,当中30%为私楼用地,1公顷等于10万方呎。
未计经济效益和就业机会
保守估计地积比率为6倍的话,楼面面积多达1.53亿方呎,如每方呎卖4,000元,库房可获6,120亿元,“扣除填海费用仲赚凸咗过千亿元!”他补充,该数字仍未计算兴建人工岛可带来的经济效益和就业机会。
另一方面,大屿山是香港最大的岛屿,香港国际机场坐落于此,是香港通往世界各地的大门。待港珠澳大桥通车后,香港与其他粤港澳大湾区城市的交通将更为便捷,大屿山会成为通往世界和连接其他大湾区城市的“双门户”。
在中部水域兴建人工岛有助满足长远的房屋、经济及就业需要,配合香港整体人口增长及经济发展。不但能运用新增的土地储备,将现时市区的稠密人口分散,有利落实旧区重建,改善居住环境,达至更均衡的全港空间发展布局。
2、每年基建数百亿毋须动用储备
误解:“明日大屿”将掏尽库房储备?
正解:发展局局长黄伟纶日前在施政报告简介会解释,以目前每方呎填海成本1,300元至1,500元计算,以交椅洲填海1,000公顷为例,成本约为1,000多亿元。目前政府用于公共建设的开支,每年约涉及1,000亿元,以“明日大屿”项目发展期约15年至20年摊分,平均每年只是数百亿元,是合理付出,政府有能力应付。
根据资料显示,过往10年中,政府在基建的投资由每年200多亿元,升至现时的800多亿元;在2018/2019年度,政府总开支预计为5,579亿元,其中约856亿港元(15.34%)投放予基建工程。政府预计未来5年,本港每年的整体建造工程量会维持在2,500亿元至3,000亿元的高水平。
发展过程有卖地收入
事实上,政府在过去30年间经常录得巨额财政盈余,鲜有财赤,上年度盈余就有1,380亿元,2016/17年度盈余有928亿元,2015/16及2014/15年度则分别有305亿元和728亿元盈余,可见掏尽库房储备之说难站得住脚。同时,政府每年都有收入,不可能一下子“耗尽”。
财政司司长陈茂波在接受电台访问时进一步指出,在发展东大屿时政府也会有收入,包括出售私楼用地,及铁路上盖的发展,而津助房屋出售后亦可收回一部分成本,而发债也是其中一个可以考虑用来筹措资金的方法。
3、拓地建屋正是为了下一代
误解:“明日大屿”愿景“完全唔觉得有为下一代着想”。
正解:行政长官林郑月娥在接受电台访问时指出,土地及房屋问题长期困扰香港,有需要找一个解决的方案,而“明日大屿”愿景有方向、有时间表,让大规模拓地不再是空中楼阁。当然,计划实施还要经过很多阶段,最后还要获得立法会审议批准,有不断优化的空间。
她强调,香港需要大量的房屋满足市民居住需要,需要充足的休憩空间。现在安老院长者只有平均6.5平方米生活空间,有议员提出应增至10平方米,这一点都不过分,还有其他项目需要发展,但没有土地,一切都成空谈。填海建房,七成为公营房屋,同时会兴建公园、学校、商业区,都是满足市民需要。如果不开展“明日大屿”计划,就会愧对下一代。
4、活化工厦变临房“救近火”
误解:有市民认为,本港土地及房屋供应不足问题已迫在眉睫,急需解决,惟填海计划需时数十载,耗时太长,远水根本不能救近火。
正解:施政报告中其实提出了多项新措施来增加房屋供应,并非单单只靠填海,包括提出重启工厦活化计划,并容许活化工厦可提供过渡性房屋,以低于市值租金租给基层市民。
政府消息人士解释,业主可获免补地价,但需以低于市值租金,租予正轮候公屋或有迫切住屋需要人士,可自行管理或交由非牟利团体管理,政府会向业主批出为期5年的临时准许证。
政府消息人士指,根据业界说法,改装一幢工厦需时2年至3年,为协助居于恶劣环境人士,政府在地政及规划方面会有所放宽,包括不会要求单位设有厨房等。
推动公私合营拓农地
施政报告同时提出推动公私营合作发展新界农地的“土地共享先导计划”,以满足短中期公私营房屋需求。发展商可透过计划增加地积比率建屋,涉及的新增楼面面积,不少于六至七成须用作兴建以资助出售房屋为主的公营房屋,余下私人住宅则须补足市值十足地价。
行政长官林郑月娥表示,根据一些公开资料及粗略估计,私人发展商共拥有不少于1,000公顷新界农地,但过去5年,只有7宗新界土地的私人屋宇发展改划申请获批,总面积约18公顷,反映土地未尽其用。为释放及更好利用不在政府发展规划的私人土地,建议推出此计划,增加公私营住宅供应,希望可在明年上半年推出。
5、540公顷棕地发展未放弃
误解:不少市民以为政府只提出大规模填海,其他土地供应方案如发展棕地等都“唔敢郁”。
正解:行政长官林郑月娥在施政报告中表明,发展棕地从来是土地供应中的重要一环,且新界棕地是被破坏了的绿化地或农地,用来发展房屋理所当然。
她表示,正规划及推展的古洞北╱粉岭北、洪水桥及元朗南等新发展区,涵盖合共约340公顷棕地,而新界北策略发展区亦涉及约200公顷棕地。
发展年期比填海更漫长
不过,有关发展区从公众咨询、改划用途到收地、清拆与涉及的补偿安置,往往需时10年或以上,如她担任发展局局长期间展开的“新界东北发展”(即古洞北╱粉岭北发展区项目),至今仍未正式展开收地,更谈不上工程上马。
林郑月娥强调,她认同社会期望发展棕地,因此选项既可增加房屋供应,亦可改善目前新界部分地区杂乱无章的景观,并已指示发展局统筹有关部门提前研究新界北棕地的发展,及展开其余760公顷棕地的研究,探讨这些零散的棕地当中哪些较具发展潜力。
她指出,由于很多棕地正用作港口后勤、物流运作、回收场、建造业机械及物料贮存等用途,政府必须考虑如何按经济发展的需要,处理或重置该些现有作业,故预计在今年内会完成两项早前已启动的棕地作业研究,以便制订政策和拟订执行安排。
6、填海1万亿“作大”超一倍
误解:“明日大屿”造价势达1万亿元?
正解:“明日大屿”的总成本达1万亿元之说,纯属关注团体估算,声称指填海的开支至少2,500亿元,连同10条铁路和道路约3,000亿元,再加上兴建电力等设施,才得出估计造价势超过1万亿元。不过,有关团体在反对“明日大屿”计划时,都以此数目来“吓人”。
根据多间传媒引述政府消息人士透露,估计“明日大屿”的填海工程加基建的总成本,亦只是约4,000亿元至5,000亿元。
发展局局长黄伟纶日前在施政报告简介会表示,政府至今未就“明日大屿”的总成本作正式估算。
发展局前常任秘书长(工务)韩志强日前在退休前与传媒茶叙时已指出,现阶段不可能就“明日大屿”的成本作出详尽估计,并批评现时任何坊间的估算,均完全没有科学根据。
7、军地无闲置 港府无权动
误解:应收回解放军驻港部队的军事用地建屋。
正解:香港特区共有19处军事用地,土地供应专责小组首次会议的讨论文件中,有包括军事用地选项,但在其后被抽起。土地供应专责小组主席黄远辉今年2月解释,19幅军事用地全数用作防务用途,没有任何军事用地闲置,基本上不会是土地选项,既然无法进一步检讨,小组不会继续再寻求讨论,亦不会将该选项带入咨询。
根据基本法第十四条订明,中央人民政府负责管理香港特别行政区的防务。《中华人民共和国香港特别行政区驻军法》第五条规定,香港驻军履行的防务职责之一是管理军事设施。军事用地属军事设施,其使用和管理属国防事务,由中央人民政府及香港驻军全权负责。
行政长官林郑月娥上月出席电台节目,就施政报告听取市民意见时,就指出根据基本法,特区政府无权管理驻军用地,亦没有任何一幅军事用地是所谓闲置的。